NIC 40 / NIF C-17: Propiedades de Inversión

Resumen

La NIC 40 (IFRS — IAS 40) y su equivalente mexicano, la NIF C-17 emitida por el CINIF, regulan el tratamiento contable de las propiedades de inversión. Este artículo analiza los criterios de clasificación, las bases de medición admitidas y las revelaciones exigidas en los estados financieros, destacando las convergencias y diferencias relevantes para las entidades que reportan bajo normativa mexicana.

¿Qué es una Propiedad de Inversión?

Una propiedad de inversión es un bien inmueble —terreno, edificio o parte de este— mantenido por su propietario o por un arrendatario bajo arrendamiento financiero con el propósito de obtener rentas, plusvalías o ambas, sin que el bien se destine a la producción, al suministro de bienes o servicios ni a fines administrativos de la propia entidad.

Para que un activo sea clasificado como propiedad de inversión debe cumplir tres condiciones:

1. Ser un bien inmueble (terreno o edificio).
2. Estar destinado a generar rentas por arrendamiento a terceros o plusvalías mediante su disposición en el curso ordinario de las operaciones.
3. No utilizarse en la producción, el suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos de la entidad.

El elemento diferenciador respecto a las propiedades, planta y equipo (NIF C-6) no reside en las características físicas del bien, sino en su uso: una propiedad de inversión genera valor mediante renta o apreciación de capital, mientras que un activo de planta o equipo facilita las operaciones o la administración de la entidad.

Ejemplos de Propiedades de Inversión

• Un terreno adquirido para apreciación de capital a mediano plazo, sin intención de venta en el corto plazo dentro del curso ordinario del negocio.
• Un edificio propiedad de la entidad, arrendado a terceros mediante arrendamiento operativo o desocupado en espera de ser arrendado.
• Un inmueble en construcción o mejora destinado a mantenerse como propiedad de inversión.

Lo que NO Constituye Propiedad de Inversión

• Inmuebles adquiridos o en construcción para venta en el curso ordinario del negocio.
• Propiedades ocupadas por la entidad o en espera de uso operativo o administrativo.
• Propiedades ocupadas por empleados de la entidad, independientemente de si pagan renta a precio de mercado.
• Propiedades en espera de disposición final.

NIC 40: Propiedades de Inversión (IFRS — IAS 40)

La NIC 40 prescribe el tratamiento contable y las exigencias de revelación para las propiedades de inversión. Su aplicación es obligatoria para entidades que reportan conforme a IFRS, incluyendo las empresas listadas en la BMV sujetas a la regulación de la CNBV.

Reconocimiento

Una propiedad de inversión se reconoce como activo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados fluyan hacia la entidad y el costo puede medirse de forma fiable. La entidad evalúa todos los costos —adquisición inicial y costos posteriores de sustitución o mejora de componentes— y da de baja el importe en libros del componente sustituido.

Medición Inicial

Las propiedades de inversión se miden inicialmente al costo, que incluye el precio de compra y todos los desembolsos directamente atribuibles: honorarios profesionales, impuestos por traspaso y otros costos de transacción. No se incrementa el costo por costos de puesta en marcha (salvo que sean necesarios para dejar el inmueble en condiciones de uso), pérdidas iniciales de operación antes de alcanzar el nivel esperado de ocupación, ni desperdicios anormales durante la construcción.

Cuando la adquisición se realiza mediante permuta de activos no monetarios, el costo se mide al valor razonable del activo recibido, salvo que la transacción carezca de carácter comercial o el valor razonable no pueda determinarse con fiabilidad; en ese caso, se utiliza el importe en libros del activo entregado.

Medición Posterior

La NIC 40 permite elegir entre dos modelos, aplicados de forma consistente a toda la cartera:

• Modelo del valor razonable: las variaciones se reconocen en resultados del periodo.
• Modelo del costo: se aplican los principios de depreciación y deterioro de la NIC 16.

La norma recomienda —sin obligar— que el valor razonable se sustente en tasación practicada por un experto independiente con competencia profesional reconocida y experiencia reciente en el tipo y localidad del inmueble.

Información a Revelar

La entidad debe revelar, entre otros aspectos:

1. Los criterios para distinguir propiedades de inversión de propiedades ocupadas por el dueño o inventarios.
2. Los métodos y supuestos aplicados en la determinación del valor razonable, indicando si se basó en evidencias de mercado u otros factores.
3. Si el valor razonable fue determinado por un perito independiente; de lo contrario, declarar este hecho.
4. Las cifras reconocidas en resultados: ingresos por rentas, gastos directos de operación de propiedades que generaron rentas y gastos de propiedades que no generaron rentas.
5. La existencia y el monto de restricciones sobre la realización de las propiedades o la remisión de sus ganancias.
6. Las obligaciones contractuales relevantes para adquisición, construcción, desarrollo, reparación o mejora.

Aplicación en México: NIF C-17

Antes de la entrada en vigor de la NIF C-17, las entidades mexicanas aplicaban de forma supletoria la NIC 40. El CINIF emitió la NIF C-17 para cubrir esta ausencia normativa; la norma entró en vigor el 1° de enero de 2021 y eliminó la supletoriedad de la NIC 40 en el ámbito local.

Convergencias y Diferencias Clave

La NIF C-17 converge con la NIC 40 en permitir dos modelos de valuación posterior —costo o valor razonable—, pero establece diferencias sustanciales:

1. La NIC 40 reconoce tres propósitos para mantener propiedades de inversión: ganar rentas, apreciación de capital o ambos. La NIF C-17 no incluye el tercer propósito combinado de manera explícita.
2. La NIF C-17 no permite valuar a valor razonable las propiedades cuyo único objetivo es generar ingresos por rentas cuando esta es la actividad primaria de la entidad.
3. En la NIC 40, las variaciones de valor razonable se reconocen en utilidad o pérdida neta. En la NIF C-17, dichas variaciones se reconocen como otro resultado integral (ORI).
4. La NIC 40 permite valuar a valor razonable los derechos de uso relacionados con propiedades de inversión; la NIF C-17 excluye los activos por derecho de uso del arrendatario.

Alcance de la NIF C-17

La NIF C-17 aplica a todas las propiedades de inversión de entidades que emiten estados financieros conforme a la NIF A-3. Quedan fuera de su alcance:

1. Activos mantenidos exclusivamente para generar rentas cuando esta es la actividad primaria de la entidad.
2. Activos por derecho de uso del arrendatario, independientemente de que recaigan sobre terrenos o edificios.
3. Activos biológicos relacionados con actividades agropecuarias (NIF E-1).
4. Activos de minería, extracción de petróleo, gas natural y recursos no renovables similares.
5. Propiedades ocupadas por la entidad para producción, administración o venta en el curso ordinario del negocio.

Reconocimiento Inicial y Baja

Las propiedades de inversión se reconocen al cumplirse los elementos de la definición de activo. Se dan de baja cuando la entidad pierde el control —por venta o transferencia al arrendatario en un esquema de arrendamiento financiero— o cuando el bien queda permanentemente retirado de uso sin expectativa de beneficios económicos futuros derivados de su disposición.

Valuación Inicial

El costo de adquisición comprende el precio de compra, honorarios, impuestos, otros costos directamente atribuibles, los costos incurridos para dejar el inmueble en condiciones de generar beneficios, los costos asociados al retiro del activo y, en su caso, el resultado integral de financiamiento.

Valuación Posterior

Modelo del valor razonable: la entidad valúa las propiedades conforme a la NIF B-17 (Determinación del Valor Razonable). Las variaciones se reconocen como ORI; las propiedades no se deprecian. Si el valor razonable no puede determinarse de forma confiable, se aplica el modelo del costo y se continúa bajo este modelo hasta la disposición del bien.

Modelo del costo: se aplica lo establecido en la NIF C-6 (Propiedades, Planta y Equipo) o en la NIF B-11 (Disposición de Activos de Larga Duración y Operaciones Discontinuadas). En este modelo, los traspasos no modifican el valor neto en libros.

Nota regulatoria: Cuando una propiedad ocupada se transfiere a la categoría de propiedad de inversión bajo el modelo del valor razonable, cualquier diferencia entre el valor neto en libros y el valor razonable a la fecha del cambio debe reconocerse en la utilidad o pérdida neta del ejercicio, conforme a la NIF C-17.

Normas de Presentación

• En el balance general: activo a largo plazo en el rubro «Propiedades de Inversión».
• En el estado de resultados integral: las variaciones por valor razonable se presentan en ORI; los ingresos por rentas, la depreciación y las pérdidas por deterioro se presentan en la utilidad o pérdida del periodo según el modelo elegido.

Normas de Revelación

En notas a los estados financieros la entidad debe describir:

• Las clases de propiedades de inversión y el modelo de valuación adoptado.
• Los criterios para distinguir propiedades de inversión de otros activos.
• En el modelo del valor razonable: el perito independiente que realizó la tasación, los movimientos del periodo y, cuando el ajuste sea significativo, las diferencias antes del ajuste frente a lo presentado en los estados financieros.
• En el modelo del costo: métodos de depreciación, vida útil estimada, movimientos del periodo, valor bruto, depreciación acumulada y pérdidas por deterioro reconocidas.
• Las restricciones para la disposición de las propiedades y las obligaciones contractuales relevantes.